- Le guide du prêt immobilier
- Assurance de prêt immobilier
Un crédit est un risque qu’une banque consent à prendre en prêtant à une personne. Pour couvrir l’emprunteur des aléas de la vie pouvant affecter sa capacité de payer ses mensualités, le Code des assurances a prévu l’assurance de prêt immobilier aussi appelé Assurance décès invalidité.
Qu’est-ce qu’une assurance de prêt immobilier et à quoi sert-elle ?
Un crédit immobilier s’étale sur plusieurs années. Pendant la durée du remboursement, l’emprunteur n’est pas à l’abri d’un accident de la vie qui peut entamer sa capacité à rembourser la somme prévue tous les mois. C’est justement à cela que sert l’assurance de prêt immobilier.
Ce contrat prend le relai ce qui signifie que l’assureur s’engage à rembourser le reste du capital dû. En plus de l’emprunteur, l’assurance protège également sa famille sachant que la dette n’est pas transmise à sa famille ou à ses héritiers.
Quels sont les différents types d’assurances de prêt immobilier ?
l y a différents types d’assurance de prêt immobilier selon le risque couvert. Le premier est la garantie décès. Comme son nom l’indique, la compagnie verse à la banque le capital restant dû. Les héritiers peuvent donc jouir du bien immobilier sans avoir à s’inquiéter du remboursement. Les banques exigent cette garantie pour les crédits immobiliers.
L’autre garantie qui revient souvent est la PTIA ou Perte Totale et Irréversible d'Autonomie qui est souvent couplée à la garantie décès. Cette assurance couvre une invalidité physique ou mentale constatée avant l’âge de 65 ans, ne permettant pas à l’emprunteur de travailler. Une fois de plus, l’assurance se charge du remboursement du reste du capital dû.
L’assurance de prêt immobilier identifie un degré d’invalidité plus bas avec la garantie IPT ou invalidité permanente et totale. Cette garantie concerne un taux d’invalidité supérieur ou égal à 66% d’une manière générale, le seuil pouvant varier d’un contrat à un autre. Pour définir ce taux d’invalidité, l’assurance prend en compte l’invalidité fonctionnelle qui correspond à la diminution de la capacité d’une personne à effectuer des gestes de tous les jours. C’est le barème du Droit commun qui est utilisé. L’invalidité professionnelle est aussi prise en compte, il s’agit de la diminution de la capacité de l’emprunteur à exercer son métier au moment de l’accident ou de la maladie.
Il y a également la garantie perte d’emploi ou garantie chômage. Elle couvre l’emprunteur pendant 2 ans au maximum après la perte d’un emploi et varie d’une compagnie d’assurance à l’autre.
Quelles sont les solutions si j’ai une maladie grave ?
L’assurance de prêt immobilier prend le relai de l’emprunteur dès qu’il est dans l’incapacité de rembourser. Si une maladie grave l’empêche justement de travailler, une des garanties suivantes peut être actionnée : la garantie IPP ou la garantie ITT.
La garantie IPP ou Invalidité Permanente et Partielle fonctionne de la même manière que la garantie IPT, mais elle propose une prise en charge à partir d’un taux d’invalidité de 33%. La garantie ITT ou Incapacité Temporaire de Travail couvre une période où l’emprunteur ne peut exercer ses activités professionnelles. Le remboursement des échéances est généralement débloqué à partir du 91e jour d’arrêt de travail, les 90 premiers jours étant considérés comme un délai de carence. Toutefois, ce délai varie beaucoup selon le contrat et il convient d’en discuter au préalable avec son courtier pour obtenir les meilleures conditions le cas échéant.
L’assurance de prêt est-elle obligatoire ?
La loi n’oblige pas un emprunteur à souscrire une assurance de prêt immobilier. Toutefois, aucune banque ne s’engagera dans un crédit immobilier sans cette assurance. En d’autres termes, un emprunteur doit toujours la prévoir. Il arrive dans de rares cas qu’un établissement ne réclame pas cette couverture. Les emprunteurs qui bénéficient de cette confiance sont ceux disposant de la totalité du capital en épargne.
La somme sera alors placée sur une assurance vie par exemple dont le bénéficiaire serait la banque elle-même. Il est à noter qu’au moment de la première simulation de prêt, les établissements sont dans l’obligation de remettre une fiche standardisée d’information qui précise les garanties minimales exigées, celles proposées par la banque, le cout détaillé de l’assurance de la banque et la possibilité de l’emprunteur de souscrire auprès d’une autre assurance.
Doit-on obligatoirement souscrire l’assurance de prêt avec sa banque ?
Le coût de l’assurance peut varier d’un établissement à un autre, aucune loi n’oblige l’emprunteur à souscrire auprès de l’assureur de la banque. Le choix de l’assurance peut se faire suivant plusieurs critères. Le premier concerne les garanties obligatoires qui sont la garantie décès, la PTIA et l’ITT.
Il y a également les garanties facultatives à savoir l’IPP et celle de la perte d’emploi. L’autre critère concerne les exclusions de garanties qui varient également d’un assureur à un autre. On distingue les exclusions générales qui occupent une place majeure dans la prise de décision, mais également celles qui sont particulières. Il est ainsi important de comparer différents devis avant de prendre une décision.
Il peut être très intéressant de consulter un courtier qui pourra mettre en concurrence différentes compagnies d’assurance pour vous proposer le contrat le plus avantageux.
Quel est le coût ?
Le coût est bien évidemment l’un des principaux critères dans le choix de l’établissement assureur. La cotisation est définie par la banque sur la base du capital restant dû ou sur la base du capital emprunté. Lorsque le mode de calcul prend en compte le capital restant dû, la prime évolue au fil des années suivant le capital restant. L’âge de l’emprunteur influe aussi sur la cotisation. Toutefois, les cotisations vont avoir tendance à diminuer, car elles portent sur une somme qui baisse chaque année. D’autres facteurs impactent sur le montant des cotisations, c’est le cas du risque médical, du risque professionnel et des activités de loisirs. C’est la raison pour laquelle l’assuré doit répondre à un questionnaire médical détaillé.
Peut-on changer d’assurance en cours de prêt ?
Il est envisageable de changer d’assureur durant la durée du prêt à chaque date anniversaire du contrat. En d’autres termes, s’il trouve un meilleur taux ou de meilleures conditions, il est libre de passer chez un établissement concurrent. Pour cela, il doit en informer son assureur au moins deux mois avant la date de l’anniversaire du contrat par le biais d’une lettre recommandée.
L’assureur quant à lui dispose de 10 jours pour étudier la demande. Si la décision est favorable, un avenant au contrat est conclu. Dans le cas contraire, l’assureur doit argumenter. Toutefois, il est à noter que le nouveau contrat doit présenter des garanties supérieures ou égales au contrat existant.
Conclusion
La part de l’assurance dans le cout total du crédit dans le cas d’un prêt immobilier est considérable. Elle est toutefois importante, dans la mesure où elle permet à l’emprunteur de se prémunir des imprévus de la vie, d’une invalidité ou d’un décès.
D’un autre côté, comme le prix peut beaucoup varier d’un assureur à un autre, l’emprunteur a tout intérêt à comparer les offres disponibles.
S’adjoindre les services d’un courtier peut vous faire gagner un temps considérable.
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