- Le guide du prêt immobilier
- Négocier son prêt immobilier
Avec la baisse actuelle des taux des prêts immobiliers, il peut être opportun de renégocier ou de racheter un prêt. Pourquoi ? Eh bien tout simplement pour baisser le coût du crédit.
Grâce à ce type d'opération financière, on peut compenser la différence entre le taux d'intérêt initial de son prêt avec celui du taux d'intérêt actuel. Il s'agit ainsi d'une mesure pour récupérer du pouvoir d'achat. C’est une pratique financière très intéressante lorsqu'il s'agit de rembourser un prêt qui s'étale encore sur 10 ou 15 ans, cependant il n'est pas opportun s'il ne reste que 2 ou 3 ans. Alors comment procéder ?
Pourquoi racheter ou renégocier son prêt ?
Lorsqu'on souscrit un prêt immobilier, il s’étale sur plusieurs années. La situation économique peut cependant évoluer. C'est dans ce genre de situation que le rachat de crédit ou la renégociation de prêt immobilier deviennent intéressants.
Cette opération bancaire consiste à remplacer un emprunt immobilier souscrit à certaines conditions par un nouveau crédit avec des conditions plus avantageuses. Qu’il s'agisse de faire racheter son prêt immobilier ou de le renégocier, le but est toujours le même. Dans un cas comme dans l'autre, il s'agit de réduire le coût total du crédit en baissant le montant des mensualités et/ou la durée du crédit.
Pour analyser la rentabilité de l'opération, il suffit de comparer les frais engendrés par la renégociation ou le rachat de crédit aux mensualités déjà applicables sur le prêt initial. On peut faire racheter son crédit à tout moment sous réserve de quelques conditions évidemment.
Cela consiste à se rendre dans une banque concurrente pour qu’elle rachète le crédit en cours. La renégociation, quant à elle, vise à discuter avec son banquier afin de faire diminuer la mensualité ou encore la durée du prêt.
Ainsi, pour savoir si ce type d'opération peut être rentable, il suffit de répondre à ces deux critères de manière positive. Il s'agit de savoir si dans un premier temps le capital restant dû est supérieur à 50 000 € et dans un second temps si la durée restante de remboursement est supérieure à 7 ans. En cas de réponse positive sur ces deux questions, le rachat ou la renégociation de prêt est potentiellement intéressant.
Encore une fois, lorsqu'on décide de faire le remboursement ou le rachat de son crédit immobilier, il est important de faire un résumé des crédits et des dettes en cours et de lancer une simulation de rachat ou de renégociation. C’est uniquement à partir de cette source d'information qu'on peut se décider. Tout l'intérêt de ce type d'opération est d'obtenir un meilleur taux et des conditions optimales de remboursement. La règle générale veut que le taux d'intérêt soit de 1 point inférieur à celui auquel on a souscrit en premier.
Chaque cas étant différent, il convient de réaliser une étude auprès d’un professionnel pour calculer le gain possible.
Comment monter un bon dossier de remboursement ?
Négocier ou faire racheter son crédit ? Il s'agit d'une question très importante puisque dans les deux cas cela peut engendrer des frais qui diffèrent en fonction du type d'opération choisie. Ainsi, dans le cas d'un rachat de prêt immobilier, il suffit de passer par une autre banque concurrente pour demander le service. Il faudra alors prévoir les frais de remboursement anticipé ainsi que les frais de dossier.
La renégociation, par contre, prendra en compte les frais de dossier qui resteront moins élevés que les frais d’un remboursement anticipé total. La différence se posera principalement au niveau du nouveau taux proposé par la banque. En général, elle a tout intérêt à plutôt renégocier pour garder son client. Afin d’avoir un bon dossier, il faudra juste pouvoir apporter les meilleures garanties possible, notamment sa capacité à rembourser.
Dans le cadre d'une demande de renégociation, on pourra jouer sur plusieurs éléments. Il peut s'agir par exemple du taux de remboursement du prêt immobilier ou encore de la durée du remboursement.
Financièrement, réduire au maximum la durée de remboursement en gardant des mensualités identiques, voire un tout petit peu plus élevées, est l'opération la plus rentable. De même, en réduisant la durée de remboursement, on pourra faire des économies sur les cotisations d'assurance de prêt.
Contacter sa banque et d’autres banques
Comme indiqué plus haut, afin de renégocier ou de faire racheter son crédit immobilier, il faut passer par une structure financière.
Dans le cadre de la renégociation, cela va se passer avec la banque à l’origine du prêt initial. Pour le rachat, cela se passera avec des banques concurrentes. À charge pour elles de convaincre l'emprunteur de souscrire à leur service pour procéder au rachat du crédit.
Dans le cadre du rachat de crédit, des frais de remboursement anticipé pour un rachat par une autre banque devront être prévus au contrat. En effet en cas de rachat, la banque d'origine est en droit de demander ce type de frais qui est plafonné par la loi. Il est alors important de bien calculer les gains générés par un rachat de crédit afin qu'il soit supérieur au coût lié au rachat. Si cela n'est pas le cas, l'opération est désavantageuse pour le demandeur.
Outre les indemnités de remboursement anticipé qui peuvent correspondre à 6 mois d'intérêt de la somme remboursée, on trouve les frais de dossier. Enfin, les frais de garantie peuvent être inclus dans le cadre du rachat de crédit. Il peut s'agir de régler les frais de constitution de caution ou de main levée sur l'hypothèque précédente ou encore de renouveler la caution auprès du fonds de garantie.
Passer par un courtier
Afin de réaliser son rachat de crédit, on peut passer par un courtier. Il s'agit d'un professionnel de la finance et du monde bancaire qui sera à même de conseiller et d’orienter son client pour procéder au rachat de son crédit immobilier.
Le passage par un courtier permet de gagner du temps, car il est en contact avec les banques, en tous les cas celles qui sont ses partenaires. Il aura pour charge d’étudier chez quelle banque l'offre sera la plus avantageuse. Le courtier sera à-même de déterminer rapidement si le rachat est pertinent ou non.
Dans certains cas, ce sont les banques partenaires qui rémunèrent directement les courtiers. Cela signifie que le passage par un tel service est gratuit pour le client.
Conclusion
Depuis 2016, les taux d'intérêt des prêts sont aux plus bas. Ces trois dernières années, il est plus qu'intéressant de faire racheter son crédit ou de le renégocier. Ces procédures permettent de profiter des meilleures conditions de remboursement, que ce soit au niveau du taux ou de la durée des mensualités à payer.
Qu'on se rende directement à sa banque pour demander un crédit ou qu'on passe par un professionnel, c'est le moment d'y aller avant que les taux ne remontent.
Besoin d'un conseil ?
Mon Courtier répond à toutes vos questions et vous accompagne dans la réussite de votre projet de crédit immobilier